本文目录

1. 在海外投资房产，这事你认为靠谱吗
2. 目前中国疫情得到控制，国外爆发的时期，未来经济的走势还适合买房吗
3. 国内限购收紧，海外置业现在的行情还值得投资吗
4. 人们都说国外的房子是永久产权，靠谱吗

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗

欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，JohnW.Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方UnionInvestmentRealEstate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(NetRentableArea)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“(FederalHistoricalBuildingTaxCredit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“OxfordCapitalGroupLLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在芝加哥NorthMichiganAve与WackerDrive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。

为了纪念原址名称”LondonGuarantee&AccidentBuilding”，也为了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“LondonHouse”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

OxfordCapitalGroup花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项目IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)。毫无疑问，LondonHouse项目的运作大获成功。

土地公认为，63%的IRR来源于四大维度：

维度一：择机而动，逆向投资

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。

维度二：在细分领域中建立“护城河”，并不断赋能拓宽

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特色。

由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的MichiganAve，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是OxfordCapitalGroup在商业地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

-选取具有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

-预估重建后物业的价值

-锁定物业目标签订合同

-向政府申请翻修历史建筑的税务补助

-政府批准税务补助款项

-以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业

-以物业为抵押物申请银行的建筑贷款

-建筑工程

-在酒店竣工前后，锁定买家

-竣工——酒店开始营业

-以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-leaseback模式下按caprate对租金估值售价，达到售价预期)

OxfordCapitalGroup欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

维度三：顶尖的有限合伙人(LP)资源

论专业程度，John合作过的LP都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo,Gordon&Co，就是业内顶尖的另类投资(AlternativeInvestment)机构，旗下管理~240亿美元的资产。

OxfordCapitalGroup合作过的其他LP也不例外（最有名的例子是BostonGodfreyHotel的LP——WaltonStreetCapital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些LP利用特定非主流市场的无效性，在低波动率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，OxfordCapitalGroup限制每个项目只有一个LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育LP的时间成本。另外，由于LP也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和OxfordCapitalGroup配合默契，互为助力。

维度四：空手套白狼获酒店管理权，重资产退出，品牌留存

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：OxfordCapitalGroup的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式"Sale-Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是"Sale-Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方：以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方：以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale-Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优势：

买方不仅获得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售。

LondonHouse3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，SamZell，出售芝加哥AstoriaWaldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价如此高昂？

因为OxfordCapitalGroup在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水平。

由于资产价格=资产回报率（CAPRATE）x净营业收入(NOI——租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。

CapRate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国际买家不再为酒店运营烦恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受众群体的数量。

基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，OxfordCapitalGroup享有20%的利润分成。

仅从交易的角度上来解读这个案例，其实相当地简单，就是一次知名酒店以高价转让给国际买家的真实故事。

但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于OxfordCapitalGroup。

对于OxfordCapitalGroup来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于买方来说，由于OxfordCapitalGroup可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更大的风险。

大家好，我是北美土地公。

看完土地公原创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得OxfordCapitalGroup的收益是否具有可复制性呢？

土地公个人认为没有。

这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。

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目前中国疫情得到控制，国外爆发的时期，未来经济的走势还适合买房吗

感谢邀约！疫情对中国经济是有影响的，虽然现在己经复工复产，但外贸企业、饮食服务业、娱乐业的影响还是存在。中国虽然使疫情得到控制，但整体的恢复到疫前状态，还需要假以时日。

国际社会如欧美国家、意大利、印度、伊朗，现在还在封城停工全面抗疫，对经济的影响很大，据分析人士讲全球经济因疫情衰退了3.5%以上，这是个很惊人的数字。

当然，抗击新冠疫情，最终取胜的肯定是人类。但社会、公民心态、经济复苏的全面恢复是要交给时间的，时间具有治愈功能。

国内限购收紧，海外置业现在的行情还值得投资吗

投资机会永远都存在，房产投资本来就有周期和循环，当国内周期过去时，选择其他房产市场本身就是遵循周期和规律的选择之一。但同样面临更多的危险和误区;

1.投资市场选择的风险;我看到国内中介宣传很多的是欧洲移民类房产，但这些给移民身份的国家的房产都是危机重重的地区，没有天上掉馅给国内购房者，图便宜，要身份其实很难兼得。要了身份的前提就是消化这些国家的劣质资产作为代价的，这个道理难道看不出来吗?东南亚地区的房产很多都是昙花一现，唯一看得过去的是中国香港，但未来三五年都没有太多投资机会。我最看好的是大洋洲的两个地区，澳洲和新西兰都好于北美地区。

2.产品选择的误区;

国人喜欢购买公寓，而海外成熟的房地产市场以北美和大洋洲举例而言，本地人以别墅类为主。本末倒置的产品选择，造成日后套现出现困难。另外，公寓类小户型更少本地人不需要的鸡肋型产品;

3.货币选项的误区;海外买房与海外房产投资其实是两个概念，为自住和移民考虑的购房实际不是房地产投资范畴，因为在选择的过程中没有遵循地产投资的标准进行选择，而是根据自身需要做的选择。如很多人选择日本，马来西亚，泰国的房子，纯粹是玩闹的节奏，是否考虑货币坚挺，经济坚挺，人口增长坚挺，历史价格增长和周期的持续和稳定呢?很显然都不是按照规则和标准选择的，因此最容易走入投资误区。

诸多风险还有，但机遇和危机并存，跳出国内投机思维，才能在海外房地产市场走出来，甚至走的更远，更好!

人们都说国外的房子是永久产权，靠谱吗

像法国每年租户和户主房东都得交地皮税，地段越好地皮税更贵，像巴黎20区租户50平方年交住家地皮税450-500夫€，如买的最少1500€，这样年年交税等同中国70年房产叙费的钱只多不少

OK，本文到此结束，希望对大家有所帮助。