老铁们，大家好，相信还有很多朋友对于购买商住楼与住宅楼除了产权年限区别，还有什么利弊和为什么不建议购买商业房的相关问题不太懂，没关系，今天就由我来为大家分享分享购买商住楼与住宅楼除了产权年限区别，还有什么利弊以及为什么不建议购买商业房的问题，文章篇幅可能偏长，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！

本文目录

1. 有朋友咨询我购买商铺细节，大家觉得现阶段还可以购买商铺吗
2. 是买公寓楼好，还是买商住楼好
3. 顶楼真的不建议买吗
4. 购买商住楼与住宅楼除了产权年限区别，还有什么利弊

有朋友咨询我购买商铺细节，大家觉得现阶段还可以购买商铺吗

在现阶段，如果有一些余钱准备做投资，而且准备好承担其刚购买一段时间内无法出租的风险，我觉得可以购买商铺进行投资，我也是这样做的。我在去年底购买了一个位置比较好的商铺，但不幸的是，刚好遇到了疫情，受其影响，到现在也还没有出租出去，也是我强调有余钱做投资才选择购买商铺的原因。

一、商铺的特点

1.商铺类商业房产，在交易过户中往往附加着高昂的交易税收，并不适合短期持有变现。此类房产的价值体现在随时间的流失，地段越发成熟，人口流动性越发密集，其附属的价值才能逐渐得以体现，所以购买此类房产，有一个慢长的养铺过程，只适合于长期持有而不是短期投资，而投资的主要目的是收取租金收益为主。

2.包括互联网电商发展迅猛，现在已经到了一定的发展瓶颈，随着国家政策调控，互联网大平台与电商的发展目光纷纷由线上转移到线下，寻求线上线下相结合的发展道路（如盒马、天猫小镇、京东便利店、各电商的产品体验店等）。我国政策逐步倾斜于实体经济的复苏，经过互联网的催化，传统的实体店转向为技术性服务体系，以提供服务为主体，附带周边商品的经营，随实体店的业态转型，实体店的经济自然慢慢的恢复。

二、其他投资渠道分析

1.投资理财渠道的问题

中国的期货、股市、外汇市场投资领域的所需专业性要求高，并不是能看K线图和财务数据就能进行分析的。个人认为交易市场的信誉体系、监管机制及惩罚措施并不完善，并不是一个投资的好选择。

其他金融市场，比如信托基金等产品，随着经济下行，包括一些带有政府性质兜底的项目，风险也相应的增加，从稳健性原则来看，我并不会选择。

银行低风险的如结构性存款利率也相对较低，并不能完全对抗可能的通胀风险。

2.投资创业或企业的风险

目前经济下沉的阶段，投资创业或企业并不是一个良好的选择。消费市场的疲软使得大多数行业发展机会受到影响，优质的项目和创业公司出现的机率会越来越小，所谓的风口行业往往也只具有很短的一个即期效应，所以目前投资企业风险性也非常的高。如果不是生活压力所迫，近期选择投资创业或企业也应谨慎。

三、关于购买商铺的一些建议和见解

1.商铺因无法短期内变现的原因，购买商铺一定要慎重，在购买中，注意商铺的几大要素进行选择：人流量≥地段>商铺的对外展示面>外摆面积>户型>烟道上下水等设施。

2.商铺购买的风险远比住宅高，故购买商铺切记不能急，有一个慢慢选择的过程，没有合意的千万不要急着购买。

3.商铺的购买尽量选择面积比较小的，外摆较大的，这样可选择的行业也较多，更有利于出租。

是买公寓楼好，还是买商住楼好

公寓楼分为住宅和商业两种不同性质，而商住楼就仅属于商业性质！

针对于该问题:“买公寓楼好，还是买商住楼好？”

一、产权性质。

（1）公寓分为两种：70年住宅产权；40商业产权（或50年）；

（2）住宅公寓：70年产权，可以落户，民用水电物业，首付比例低于商业公寓，

（3）商业公寓（商住楼）：40/50年产权，不可落户,可注册，商业水电物业，首付比例50%及以上。

二、功能。

（1）住宅公寓，居住居多，适用于单身人士，年轻情侣等；

（2）商业公寓（商住楼），办公居多，适用于小型企业，个人工作室等等。

三、价格vs租金。

（1）价格：住宅价格>商业公寓（商住楼）;

（2）租金：商业公寓（商住楼）>住宅公寓。四、限购/限售政策。

（1）住宅公寓，当前大部分地区还是限购；限售，购买需满2-5年后方可上市交易。

（2）商业公寓（商住楼），大部分地区不限购，不限售。

五、二手变现。

（1）住宅公寓，住宅公寓变现相对比商业公寓（商住楼）容易，税费也低于商业公寓（商住楼），主要税费有：契税1%，增值税5.6%（满两年免征），个人所得税1%（满五年唯一住宅免征）；

（2）商业公寓（商住楼），当前市场二手商业公寓（商住楼）变现相对难一些，主要还是税费较高，交易税费有：契税3%，增值税5.6%(按增值部分征收），个人所得税1.5%，土地增值税6%.

..........

总结：“买公寓楼好，还是买商住楼好？”

看个人需求，结合自身情况来决定，没有绝对的好与不好。

顶楼真的不建议买吗

我以一个过来人的身份，不建议买顶楼，我住33层顶楼，两个月就后悔了，问题很多，每次洗澡都会让人崩溃。

我老婆跟我说要买了房才肯和我结婚，我是不想买的，因为我有一套自建房，想着装修好，结了婚就搬进去住，可她非要我去买小区房。为了结婚就只能去买房了，我跟她说，不要买一些太高的楼层，买15楼左右就可以了太高会很麻烦，也不要买一些低楼层的，低楼层的房子采光不好，光线暗，就算是白天也要开灯，灯光没有自然光好。

当我们去看房的时候，销售人员跟我老婆说，买顶楼好，她说顶楼采光好，视野开阔，而且噪音少，很安静，也没有什么灰尘，不用经常打扫，顶楼的住户还可以去使用天台，天台的面积很大，烧烤，晾衣服，放杂物通通都可以，老婆听了之后很心动，觉得顶楼好，当下就拍板说要买顶楼，不管我说什么她都听不进去，就是要买。

我们搬进去住了一段时间之后，老婆就后悔了，天天跟我抱怨这，抱怨那，我也很难受，我早就跟她说过不要买顶楼，顶楼是有优点，但也有缺点的啊，现在后悔又有什么用呢。

1、站得高，看得远，不同的时间段，有不一样的风景。

我们是在3月份的时候搬进去住的，当时整一层楼就我们一户人，很安静，没什么噪音，挺不错的，因为楼层高，没有什么遮挡物，采光方面也比较好，屋子很明亮，那些低楼层的房子就不是这样了，低楼层的住户经常抱怨家里采光不好，屋里很暗，就算白天回到家也要开灯，而我们高楼层的住户就没有这种情况了，电费都省了不少。

白天站在阳台往外面看，视野广阔，一眼看去全城的风景尽收眼底，居高临下，让人有一种指点江山的感觉。

到了晚上，又另外一番景色，晚上下班回到家之后，我最喜欢做的事情就是拿张椅子坐在阳台吹风，看看外面美丽的景色，灯火阑珊很漂亮，有时候还能看到天上的星星，一闪一闪，很好看，让人很放松。

2、有一个免费天台，用处有很多，晒衣服，烧烤通通都没有问题。

顶楼上去天台很方便，空间大，做什么都可以，老婆把家里的一些杂物都搬到了天台上放着，晾衣服也是在天台晾，很快就晾干了。

放假的时候还会约几个朋友过来家里玩，到了晚上就到天台上烧烤，跳舞，每次都玩得很尽兴。

我们还在天台上种了一些花，种类很多，很漂亮，就像后花园一样，我在天台放了两张躺椅，平时和老婆会去上面躺着晒太阳，很舒服，很享受。

3、楼层高，噪音少，可以睡个安稳觉，做个美梦。

我以前住过10楼的房子，那时候基本没有睡过一个安稳觉，我是上晚班的，白天下了班就回家睡觉，可楼上的那些住户很吵，说话很大声，他们的小孩子在楼上跑来跑去，咚咚咚的响个不停，吵得我睡不着，我上去叫他们安静一点，不要影响到别人休息，可他们却说，睡不着觉是我自己的事情，不关他们事。

我去跟物业反馈，可物业只是简简单单地跟那个住户说了几句，并没有认真的为我解决问题。无奈之下我就去买了对耳塞，塞住耳朵睡觉，效果也不太好。

自从换到顶楼住之后，就没那么多噪音，很安静，楼上也没有人大声说话，更不会传来一些咚咚咚的声音，终于可以安安稳稳的睡一个好觉了。

高楼层除了有一些好的体验之外，还有一些不好的体验，而这一些不好的体验让人难以忍受。

4、夏天的时候，屋里成了蒸炉，免费蒸桑拿。

因为楼层高，没有什么遮挡物，太阳晒进来，整个屋子很明亮，天气不热的时候还是很不错的。

到了夏天就不是这样了，夏日炎炎，温度高，太阳晒进来，屋里一下子就变成了桑拿房，开空调也不管用，还是很热。

我们买了隔热的窗帘回来挂上，效果也不是很好，还是很热，把房间的空调和客厅的空调全打开，才稍微好一些，但每个月的电费都很贵。

5、冬天不敢开窗，不然冻得毫无脾气。

夏天热就算了，到了冬天还冷，冷得都不敢打开窗户，一打开，寒风吹进来冷的人直打颤，只打开了洗手间的小窗户用来通风。

还要把家里的暖气打开取暖，不然冷得受不了。人家说的是冬暖夏凉，我这里倒是反了过来，夏天热，冬天冷。

6、等电梯的时候很久，遇到电梯故障，要走楼梯会很难受。

住在楼层高的地方等电梯是一件很痛苦的事情，特别是上班高峰期和下班高峰期的时候，等得更久。几乎每层楼都会停一下，有人进出，等电梯都等的人发脾气了。

下班回家还好，不用着急，但是上班就不行了，晚一点就会迟到，我每天都要提前出门，这样导致我休息的时间就少了。

如果楼层不是很高，走楼梯还方便一点，比搭电梯还要快，但是顶楼就不行了，33层这么高，走下去都已经满头大汗，身上一股汗臭味，很难闻，我宁愿早起一点出门等电梯，也不走楼梯。

如果遇上两台电梯都故障了，那就真的完了，除了走楼梯，没有别的办法，别人楼层低的一下子就走完了，像我这种住楼顶的，不管是上楼还是下楼，都是一件痛苦的事情。

因为电梯的事情，老婆经常跟我抱怨，我说我又不是电工，而且顶楼又是你说要买的，这个怨不了别人，她就不说话了。

7、发生意外需要疏散的时候，那才叫一个急。

我这个小区楼与楼之间是不相连的，不像别的小区楼顶是相连的，遇到紧急情况，可以通过楼顶到别的单元逃生，我住的那个小区就不行了。

之前30楼有一户人家，烧水的时候没注意，导致电线短路，家里发生了火灾。

当时我在家睡觉，听到外面很吵，而且还有警报声响起来了，我就走出去外面看是怎么回事，发现有很多浓烟，我就退回房里，从窗户往外一看，30楼冒火了。

我连忙走到卫生间拿了一条湿毛巾，冲了出去，我不敢搭电梯，也不敢走到天台上面，我就走楼梯下去，我从30楼走到1楼，到了之后，我就已经累的坐在地上休息了，住在楼层高的地方，发生意外需要疏散的时候，用的时间就会比较多。

8、水压不足，水很难上来，水滴石穿靠坚持。

水压不足，用水成了最烦人的事情，别是大家都在用水的时候，水压经常供不上来，每家每户都在做饭，洗澡，要等到没什么人用水了，水压才稍微正常一点，能够供上来，但是水流也不是很急。

每次洗澡都是先用盆把水接好了，再去洗，这样洗澡太麻烦了，在外面工作了一天很累很辛苦，回来就是想洗一个舒舒服服的澡，放松一下自己，这都满足不了我，这一点让我很崩溃。

遇到停水的时候就更烦了，要跑到楼下去打水上来，那样太累了，为了方便我就买了两个很大的桶放在家里储水。

9、下雨天，天台漏水严重。

我们的天台防漏做得并不好，一到下雨天就会漏水，漏到家里来，跟物业反馈过很多次，让他叫人过来重新做一下防漏，但是总是推三推四。

可以自己去找人来做防漏，但是又不想出这个钱，就自己去买材料回来自己做，把人工费省下，但又做不好，所以每到下雨天，家里都要准备几个盆用来接水。

10、想转手卖出去的时候，才发现无人问津。

这些不好的问题，真的让人太难受了，老婆说把顶楼的房子卖掉，然后换一套中楼层的房子。

房子挂了很长一段时间，都没有人来问，都不知道什么时候才能卖得出去，中介跟我们说，高楼层的房子最不好出手了，就算有人要也会把价格压得很低，如果是低价卖出去，我就太亏了，房子到现在都还没有卖出去，住又住得不舒服，想换又没有人要，太难受了。

不建议买顶楼是有原因的，顶楼的问题很多，并不是最佳的选择，除非那些喜欢高的人，那就无话可说。

夏天天气热，越热越烦躁，空调开到16度才稍微好一点，但是电费用得多。

冬天不敢开窗通风，怕冷风吹进来，冷得自己感冒。

不是二次供水，水压不够，用水的时候是最麻烦的，我住了那么久，都没有舒舒服服的洗过一次澡，都是要提前接好水才可以洗澡，要接很久才接满一桶水。

下雨天漏水，刮大风的时候，房子又在摇摇晃晃，虽然不明显，但是还是能感觉出来，有点害怕。

顶楼除了多了一个天台之外，就没有什么优点，站得高，看得远，中楼层也可以，中楼层相对来说也是比较安静的，水压也比顶楼强。

中楼层有遮挡物，天气热的时候，不会太热，天气冷的时候也有遮挡物，挡住那些冷风，不会太冷，等电梯不麻烦，就算是停电走楼梯也要比顶楼的住户好很多。

想换房的时候也容易出手，很多人都喜欢买中楼层的房子，如果你不是特别喜欢顶楼，真的不建议买顶楼。

购买商住楼与住宅楼除了产权年限区别，还有什么利弊

商住楼和住宅楼有着很大的区别，除了土地使用权年限不同之外，在房屋结构、适用对象、使用成本、交易成本等方面也存在较大的差异。

商住楼与住宅相比有哪些优势？

商住楼的出现，很大程度上与畸高的房价以及房地产调控政策有关。商住楼具有空间面积小，总价低，不限购等优势，因此，成为一部分群体实现购房梦的途径。尤其是在一线城市以及部分二线热点城市，还是有一定市场的。

商住楼主要具有以下三大优势：

1、房屋总价低

商住楼归根结底属于商业用房，只是利用法律空白改作商住两用。一般面积在25～60平方米之间，层高4.5左右。有一些则做成所谓的LOFT。由于上部空间层高小于2.2米，且总层高低于6米，根据《房产测量规范》只计算一层面积。但实际使用面积可增加50%以上。因而，在可利用空间上性价比较高。

商住楼单价通常大幅低于同地段住宅价格，且由于房屋建筑面积小，总价要比住宅低很多。这样一来，在一些高不可攀的城市和区域，花较少的代价就可以拥有一套属于自己的房子。例如，在广州100万左右，可以在天河区买一套LOFT公寓，在增城只需几十万元。还有一种没有产权的商住楼，一套只需三四十万。显然，这也是一种解决居住的一种途径。

2、不限购

目前绝大多数城市都在实行严格的住宅限购政策，尤其是一线城市及二线热点城市。限购虽然可在一定程度上抑制炒房的投机行为，但也难免误伤一部分刚需群体。一些所谓的新市民由于入城时间短，无法取得购房资格，因此，没办法正常购房。而商住楼恰好填补了这一空缺。

3、房屋可商可住

商住楼属于商业用房，因而，可以用做公司注册的住所。很适合刚创业的群体。同时，又解决了居住问题，可谓一举两得。

商住楼与住宅楼相比有哪些劣势？

商住楼既然是商业用房，在居住体验、使用功能和交易成本方面与住宅楼相比存在着很大区别。这也可以看成是商住楼的劣势。主要体现在以下几方面：

1、房屋私密性差，没有住宅小区优美的环境。

与住宅楼不同，商住楼最大的的特点是各套房屋共用一个走廊，有点像过去的集体宿舍。不像住宅楼，一个单元最多只有4～6户。因此，可能存在相互干扰的问题。居住的私密性比较差，隐私很容易被偷窥。

与此同时，绝大多数商住公寓位于居民小区之外，通常为独栋楼，无法享受住宅小区优美的环境，茶余饭后缺少休闲散步的场所。

2、商住楼不允许使用明火。

出于消防安全的需要，商住楼不允许使用明火。商住楼没有管道燃气，也不能使用液化气罐，只能使用电磁炉、电饭煲、微波炉等家用电器。日常生活上不如住宅方便。

3、商住楼使用成本较高。

由于商住楼属于商业用房，因此，物业费、水电费都是按照商业标准收取，这要比住宅高很多。等于是增加了使用成本。

4、商住楼不能落居民户。

商住楼一般不能落居民户口，也不能享受学区的入学资格。但是，可以落单位集体户口。因此，对于有入学需求的家庭来说，是短板。

5、商住楼转让成本高。

商住楼属于商业性质，转让的交易税费均需要按照商业用房标准缴交。不能享受住宅交易的各项缴税优惠政策。即不存在满二、满五唯一的增值税、个人所得税的免征优惠政策。契税、增值税、个人所得税必须全额缴纳。可能还需要每年缴纳房产税。因此，再次转让商住楼需要承担较高的税款。

同时，购买商住楼首付比例一般在50%以上，贷款利率也比较高。

哪些人适合买商住楼？

综上所述，商住楼实际上并不适合一般的家庭居住，尤其是有孩子的家庭。但是，以下几类群体还是可以考虑商住楼的：

1、大都市单身白领

工作在一线城市的大龄单身白领，收入不是特别高，可以考虑购买商住公寓。这类群体一般对居住条件要求较高，存款又不是特别多，买商住公寓比较合适。买一套商住公寓的钱，分摊到每一年，实际上比租金多不了多少。

2、投资客

如果是在一线城市或者二线热点城市，可以选择商住公寓投资，用于出租，主要看地点，回报率应该还可以。至于一般城市，投资价值不大。

3、希望异地养老度假的群体

有些适合养老度假的城市，很受老年人青睐，比如，三亚、海口等地。很多有意买房的，由于错过了全域限购前的机会，没有实现海南的购房梦。也可以考虑在以上城市购买商住公寓。平时可以出租，节假日或者冬季自住，也是不错的选择。

总之，购买商住楼有利有弊，关键看自己的需求。对商住楼全盘否定的论调不可取。购房者还是要根据自身的经济条件和需求决定取舍。

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。