本文目录

1. 长租公寓频爆雷，究竟该不该将房子进行托管
2. 长租公寓真的难盈利吗
3. 长租市场发展前景如何
4. 租售同权，支付巨头介入租房市场，我们还需要买房吗

长租公寓频爆雷，究竟该不该将房子进行托管

试过自如和相寓，是链家和我爱我家旗下的，并没什么特别好与不好的感觉。

托管公司肯定是要赚钱的，而且通常要签长约，托给他们肯定不如自己好好折腾赚得多，胜在省心而已。

特别是毛坯大房，自己挂整租并不容易租到好价格，他们装修下弄个N+1合租，受众就广了。当然，别找小公司，哪天跑路了，和租客纠缠不清，那更不省心了。

就像南京乐伽我们当地西安上千客户被房东逐出家门，就是因为房东未收到房租。而乐伽缺要撤出西安。这就是典型的案例。

长租公寓真的难盈利吗

近两年来，长租公寓市场备受瞩目。无论是开发商、公寓品牌商、国有企业都纷纷涌入，在看似红利期的长租市场，这貌似是一块渴口的蛋糕。中国长租公寓盈利真的难吗？专家机构及专业人士纷纷站出来发表观点却让人忧心，他们认为就现有的国内长租公寓品牌来说年利率达到2-3%就很不错了！反观美国、日本等发达国家相对成熟的行业经验，不难发现一些致命的关键问题：国内的长租公寓行业缺乏系统性的运营管理、完善的商业模式及项目定位。

长租公寓究竟应该怎么做才能盈利？

（项目的筛选及定位）

1筛选项目，这个环节尤其重要。

首先是城市的挑选，你需要清楚的知道哪些城市是具有吸引力的？

答案是：一二线城市及较发达的省会城市，这类城市的经济基础好，年人口净流入大，消费能力较高。在建造及改造成本各城市几乎差距不大的情况下，这类城市租金的溢价水平更高。

其次，你需要考虑当地的房价收入比（平均房价：人均收入）。从中国目前的房价人均收入比来看，如果比例超过20：1，恭喜你！这个城市你可以划在考虑范畴里了。

举个例子：上海人年均收入10.7万（除去富二代、拆迁户、房二代、啃老族等有若干额外收入人群）需要平均均40年可以靠自己买上一套均价为5万左右90平米的房子。对于40:1的比例来说，这类城市一定有较好的发展前景。

最后，我们谈谈物业层面，定位很重要，但这完全取决于区位。

空置越久的物业越是好的目标，这样的物业业主的租金谈判空间会小很多，你在是市中心可以去淘一下，基于目前商业及写字楼的空置率较高。闲置的国有资产也是个不错的选择。产业园的配套也应被优先考虑，尤其是政府主导的，因为政府的关注点不是收租金，而是招企业进来，盘活区域发展，企业有了，税收有了，谁还会在乎一个项目那点租金？

2（运营能力）

每个项目无论多华丽，多有噱头，重中之重就是前期的招租和续约。这个由两部分组成，招商能力能确保你的前期收入有保障，那是否能续约或是更换溢价更高的水平租户，则完全拼的是后期的运营。

这里我们比拼的不仅仅是提供的像公共大厅、mini唱吧、台球、无人超市、休息区等等最基础社区硬件。这些都已经是过去式。几乎每个公寓都有。我们所指的运营是说是否有更专业的服务及增值项目。是否每个社区能做到五星级酒店的服务，这里不是崇洋媚外！国内的服务意识跟态度与国外相比确实还有很大差距，也是日后需要提高的部分。我想你之所以选择航空公司的时候如此挑剔，不仅考虑价格也考虑所得到的服务，新兴的长租公寓品牌繁多，你之所以选择了你想要的那一家，一定是因为看上了运营人员良好的操守和24小时贴心的帮助。基础服务包括帮租户解决漏水、马桶堵塞、门锁不灵等一系列的物业问题。增值服务包括的就更多了，这部分需要结合各公寓运营商的强项而去提供。比如，搬家服务（美国部分运营商有提供）、结合租户的兴趣爱好举办各类活动、提供专业技能培训、信贷服务包括理财产品、创业资源对接等等很多。同时可以结合项目定位，客群的分析，引进部分商业，从而提高项目总收入。

3（商业模式）

考虑一栋物业的收益，应从两部分入手。首先是租金的增长，另外一部分就是物业本身的升值。由于目前多数物业是由公寓运营商租赁来的，从而失去了物业升值的部分。结合美国的经验，大家也应该考虑由存租赁转向持有物业，来享受物业升值的部分。随着国家对REITs模式的不断推进，也为未来持有型物业提供了更便捷的退出机制。

随着政府自持用地的增加和大量公租房的涌现，未来长租公寓行业拼的一定不是价格。天花板很很难逾越的，但恰恰是这些增值是未来公寓运营商的注重点。打造衣食住行的小社区，从而联动各个小社区组成的大社群，才是真正长租公寓的大赢利点。谁能把握这块大奶油，谁才能在市场中占有一席之地。

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长租市场发展前景如何

首先我们来看一下长租公寓目前在国内市场各方面的一个环境，去年2016年我们土地总共卖了1.8万亿，投入开发的资金有10.2万亿，这两块资金投入进去大部分都通过销售来变现。去年新房的成交10万亿，存量房也就是二手房成交5万亿，相应的还有金融按揭7.5万亿。去年整个物业的市场是5400亿，装修的市场有2万亿，租赁的市场8000亿，如果乐观一点看，租赁市场现在每年大概增长10%左右，也就是800亿左右。如果我们假定到2025年，可以预期租金总的市场规模会到3万亿，租赁人口会达到2.3亿。

1总体数据来看，租赁市场大概是销售市场的15分之一，租金市场从租金的收入来看并不是很多，但是租赁市场的资产估值却是很高的，应该是租金市场的10-15倍之间。既然现在租赁市场已经兴起，而且距离未来的增长每年会在10%左右，就是8000亿每年有800亿左右的增长，实际上还是非常乐观的。

为什么会有这样一个前景，有几个因素，一个是每年毕业的大学生，第二个就是进城流动的就业人口，第三个是自主创业的人口，第四个是国外来投资的流动性的人口的增加，最后一个是新增劳动力的增加，这部分人每年对租赁房是相对固定的一个需求，也就是800亿左右这么一个租赁市场需求。这是一个稳定增长的市场需求。另外一个房价高也是推动租赁市场发展的一个原因，房价太高买不起房的部分人也会转向租房，这也是一个很好的选择。

租售同权，支付巨头介入租房市场，我们还需要买房吗

目前整个房地产市场可谓处在一个“瓶颈期”，而且是一个很难突破的时期。近日，人民日报称：“房价上天”不可持续，并点名万达、乐视等莫把工具当目的。

在这个夏季，我们经历了乐视跌下神坛，经历了万达高调甩卖，却没有看到房地产的明确指向。我们经历着各种政策的调控，经历着各界专业人士预测，却没有看到他的实质变化。

图片来自网络

马云称：未来房价一定会降，而且是“白菜价”，更说过令人难以接受的话说“未来的房子会像厕纸一样，傻子才买房！”近日，潘石屹也称，人工智能时代已经到来，而在人工智能、互联网时代使用比拥有更重要，分享比使用更重要。所以互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。”

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无论是万达的轻资产、去杠杆；还是马云的“白菜价，傻子才会买房”；还是潘石屹的人工智能互联网时代的到来。在我看来都是为他们下一个计划铺路。

房地产发展到今天，转型是早晚的事，各大实力品牌企业，是相互“抱团取暖”，还是用“跨界混合”的思维谋求新路，都是可以理解的，毕竟都要生存。但这些完全具有引诱性的包装广告和宣传除了能为他们的所谓的“进入下一个时代”带来巨大的财富以外，对老百姓、刚需购房者带来了哪些福利。房价对于改善者而言，对于投资者而言都不是太大的问题，但对于刚需者来讲，真是“要命”啊。

前几天，杭州市人民政府会议中心举行签约仪式，杭州市将借助阿里的大数据、线上交易、评价系统及蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用等技术创新，合作搭建智慧住房租赁监管服务平台。也就是马云进驻房地产了。

据了解，在这个平台租房，免押金、租金月付，只要淘宝、支付宝信誉高，信用记录好，还有各种福利可以享受，看似确实有很大的诱惑力。这也是在画一个大饼，描一副好画。给租房描述的种种利好，给刚需吃颗定心丸，让人们接受不买房也会过得很好这种观点。这确实是一个迫在眉睫要解决的问题。

在中国，“成家、立业”“买房结婚”这种观念根深蒂固，想要改变还是很难的，就算是新一代90后、95后可以接受、高等知识分子可以接受；老一辈的家长们，农村的劳动人民们也是很难接受的。毕竟要忍受一个不属于自己的房子要买个月花钱供着。而且智能时代可以让租房更方便简洁，但会更“便宜”吗？这么大的资金、技术投入，如果没有一个盈利点支撑，要怎么实现平衡呢？

再来看一下马云的“租房平台”，平台其实就是虚拟商店的集合，人们可以把自己的产品或资料放到这个平台上实现产品买卖，商家们获取盈利。而平台可以从商家获得分成收益，广告收益等，但几乎不承担风险。像360平台依托他庞大的用户群体可以收取广告分成，苹果系统、淘宝、京东也是如此。

所以，马云的“智慧住房租赁平台”说白了也是商家集合，他赚取收益也几乎不用承担风险。如果，老百姓能接受租房过日子，或许马云又会将它打造出另一个“淘宝”。

话说回来，买房和租房的代价能一样吗？房价如果真的降成白菜价了，你还会租房吗？

关于长租市场发展前景如何到此分享完毕，希望能帮助到您。